Dükkânınızın bulunduğu bina dönüşüme girdiğinde teklif zemin katta bir alanla birlikte bodrumda bir depo da içeriyorsa, toplam metrekare mevcut alanınıza yakın görünebilir. Kentsel dönüşümde dükkân sahibinin alanı ise yalnızca toplamla ölçülmez. Metrekarenin hangi katta olduğu ve hangi belgeye dayandığı da hesaba girer.
Ticari bir mülkte zemin kattaki metrekare ile bodrumdaki metrekare aynı şey değildir. Dükkânın değerini çoğunlukla zemin kattaki cephe ve caddeyle kurduğu ilişki taşır. Teklifi değerlendirirken iki soruya cevap aramak gerekir: teklif zemin kat cinsinden ne veriyor ve pazarlık hangi alan üzerinden yapılmalı?
Durum
Üsküdar'da 2026'da dönüşüme giren eski bir binanın zemin katındaki ticari bölümün sahibi danışmanlık istedi. Mevcut alan 207 m² idi. Müteahhit bunun için zemin katta 165 m² ve bodrumda 40 m² depo teklif etmişti.
Bu dosyada dükkân sahibi adına müzakere danışmanı olarak çalıştım. Kentsel dönüşüm danışmanlığında değerleme ve müzakere tarafını ben yürütürüm, hukuki süreç müvekkilin avukatında kalır. Avukatı olmayan malikler için birlikte çalıştığım bir hukuk bürosu var.
Ne yaptım
Önce belgelere baktım. Teklif mevcut 207 m²'yi esas alıyordu, tadilat ruhsatındaki onaylı alan ise 288 m² idi.
Onaylı son projeyi ve ruhsatı basılı olarak müzakereye getirdim. Belgeler toplantıda doğrulandı.
Sonra depo alanını zemin kat eşdeğerine çevirdim, çünkü değerleme pratiğinde 1 m² depo kabaca 0,25 m² zemin kat eder. Böylece teklifin gerçekte ne verdiğini tek bir sayıya indirdim: 165 m² zemin kat ile 40 m² deponun karşılığı birlikte 175 m² zemin kat eşdeğeri ediyordu.
Karşı teklifi ruhsattaki alana kurdum. Teklifteki 0,80 oranı ruhsattaki 288 m²'ye uygulandığında 230 m² zemin kat eşdeğerine karşılık geliyordu. Depo alanının dükkân içinden merdivenle inilen, projede görünen yasal bir alan olması şartını da ekledim.
Birim değeri projenin tamamlandığındaki değeri üzerinden hesapladım. Yazılı kısım iki sayfalık bir kat planı değerlendirme notuydu, ayrıca müzakere toplantısına katıldım.
Sonuç
Pazarlığın iki ucu, teklifin karşılığı olan 175 m² ile ruhsata göre talep olan 230 m² zemin kat eşdeğeriydi.
Teklif iki seçeneğe çıktı. Müzakere, zemin katta müteahhide kalan alanın da müşteriye satılmasıyla kapandı. Müşteri zemin katta ilk teklifin üzerinde alan elde etti.
Zemin kat eşdeğeri neden gerekir
Zemin kat eşdeğeri, farklı katlardaki alanları zemin kat cinsinden ortak bir ölçüye çevirmektir. Bu vakada 1 m² depo yaklaşık 0,25 m² zemin kat sayıldı.
Oran taşınmaza, bölgeye ve deponun kullanışına göre değişebilir. Bu çevirme yapılmadan zemin katla depoyu toplamak, farklı para birimlerini kur hesabı yapmadan toplamaya benzer.
Eşdeğer alan bulunduktan sonra değer tarafına geçilir. Yeni projedeki zemin kat metrekaresinin proje tamamlandığındaki birim değeri, eşdeğer alanla birlikte teklifin değer olarak karşılığını gösterir. Pazarlık da iki ayrı metrekare yerine tek bir sayı üzerinden yürür.
Teklifin kendi oranını ruhsattaki alana uygulamak, müteahhidin kurduğu hesabı değiştirmeden yalnızca dayanak alanı düzeltmek demektir. Oran aynı kaldığında tartışma, alanın hangi belgeye dayandığına iner.
Deponun değeri kullanılabilirliğine de bağlıdır. Dükkân içinden inilemeyen ya da projede görünmeyen bir bodrum, kâğıttaki metrekaresini karşılamayabilir. Karşı teklife eklediğim şart da bu iki koşulu arıyordu: dükkân içinden merdivenle erişim ve projede yasal alan olarak görünme.
Kentsel dönüşümde dükkân sahibinin alanı hangi belgeye dayanır
Bu vakada teklif mevcut alan üzerinden hazırlanmıştı, onaylı proje ve ruhsattaki alan ise 288 m² idi. Tapudaki kayıt, bugünkü kullanım ve onaylı projedeki alan her zaman örtüşmez. Yasal alan, onaylı projede ve ruhsatta görünen alandır ve pazarlıkta belgeyle gösterilebilen alan da odur.
Belgeyi masaya basılı olarak getirmek, alan tartışmasını herkesin aynı anda kontrol edebileceği bir kayda bağlar. Teklif mevcut alan üzerinden yazılmışsa o alanın nasıl ölçüldüğünü ve hangi belgeye dayandığını sormak gerekir. Onaylı proje ve ruhsat çoğu zaman belediyenin imar arşivinde bulunur.
Mevcut alan ile ruhsattaki alan arasındaki fark, pazarlığın başladığı tabanı değiştirir. Konut malikleri arasındaki kazanç farkı ise başka bir soru, onu kazanım denkleştirmesi vakasında anlattım.
Teklif dükkânınız için geldiğinde
- Teklifteki alanın neye dayandığını sorun: bugünkü kullanım mı, tapu kaydı mı, onaylı proje ve ruhsat mı?
- Onaylı son projeyi ve varsa tadilat ruhsatını edinip teklifteki alanla karşılaştırın.
- Bodrum ya da depo alanını zemin kat eşdeğerine çevirerek teklifin ne verdiğini tek bir sayıyla görün.
- Depo teklif ediliyorsa dükkân içinden erişilip erişilmediğine ve projede yasal alan olarak görünüp görünmediğine bakın.
- Binanın dönüşümde hangi aşamada olduğunu görmek için Kentsel Dönüşümde Neredeyim? testine göz atabilirsiniz.
Dükkânınız için gelen teklifi ve elinizdeki proje ya da ruhsatı gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.