Binanıza gelen dönüşüm teklifini bütün malikler aynı sözleşmeyle imzalar, ama o sözleşmeden herkesin çıkardığı kazanç aynı olmayabilir. Bir malik eski dairesine göre çok daha değerli bir daireye geçerken komşusunun kazancı küçük kalır ve imza bu farkta bekleyebilir. Kentsel dönüşümde kazanım denkleştirmesi, bu farkı daire daire rakamla gösterip maliklerin birlikte kabul edebileceği bir paylaşım kurmaktır.
Teklif metrekare üzerinden konuşulduğunda bu fark görünmez, değer üzerinden bakıldığında ise hesaplanabilir hâle gelir. Kentsel dönüşümde yaklaşık 30 dosyada hem maliklere hem müteahhitlere çalıştım. Bir teklifin gerçekte ne verdiğini ve imzayı neyin beklettiğini bu yüzden iyi bilirim.
Durum
Kadıköy'de 23 daireli bir apartman 2026'da kentsel dönüşüme giriyordu. Müteahhidin teklifi sabitti. Proje, metrekareler ve daire konumları değişmiyordu.
Buna rağmen aynı sözleşmeden maliklerin çıkardığı kazanç birbirinden çok farklıydı. En düşüğü %13, en yükseği %41'di ve aradaki 28 puanlık fark imzayı bekletiyordu.
Ne yaptım
İşi üç adımda kurdum. İlki iki tarihli değerdi. Eski binadaki her bağımsız bölümün bugünkü değerini ve teklifte o malike verilecek yeni dairenin tamamlandığındaki değerini ayrı ayrı takdir ettim.
Cephe, kat, büyüklük, ara daire olma durumu ve mutfak tipi gibi şerefiye unsurlarını iki tarafta da aynı yöntemle uyguladım. Sekiz ay sonra değerleri güncel emsallerle yeniledim.
İkinci adım hibe havuzuydu. Bağımsız bölüm başına ayrılan devlet hibesini tek bir havuzda topladım ve iki dağıtım modelini hesapladım: hibenin herkese eşit dağıtılması ve ortak taban denkleştirmesi.
Üçüncü adım ortak tabandı. Bu modelde havuz, kazanımı en düşük bölümden başlanarak dağıtıldı. İki modelin sonucunu maliklere aynı tabloda, daire daire gösterdim.
Raporda bütün maliklere ortak bir bilgilendirme bölümü ve her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa vardı, toplam 19 sayfa. İlk raporu bina yönetimi, ikincisini müteahhit için hazırladım. Bir gayrimenkulün değeri, kimin sorduğuna göre değişmez ve talep eden tarafın beklentisi raporun sonucunu belirlemez.
Sonuç
Hibe herkese eşit dağıtıldığında fark kapanmıyor, biraz açılıyordu. Ortak taban modelinde ise 20 bağımsız bölüm aynı orana yükseldi ve en düşük kazanım %13'ten %38,32'ye çıktı.
Oranı zaten yüksek olan üç malik kendi kazancını korudu. Hiçbir malikten hibesi dışında nakit istenmedi. Malikler bu modeli seçti ve sözleşmeyi imzaladı.
“Apartmanımızın dönüşümünde en adil yönteme ulaştık.”
Kazanım oranı ve şerefiye
Kazanım oranı, bir malikin dönüşümden ne elde ettiğini gösterir. Eski bölümün bugünkü değeri ile yeni dairenin tamamlandığındaki değeri arasındaki fark kazançtır. Bu farkı eski değere oranladığınızda kazanım oranını bulursunuz.
Dönüşüm teklifleri çoğu zaman metrekare üzerinden konuşulur. Oysa aynı binada metrekaresi eşit iki dairenin değeri aynı olmayabilir. İki daireyi birbirinden ayıran cephe, kat, büyüklük, ara daire olup olmama ve mutfak tipi gibi unsurlara şerefiye denir.
Eski binadaki konumunuz ile yeni projede size düşen dairenin konumu farklı şerefiyeler taşıyabilir. Metrekare artışı herkese aynı oranda verilse bile değer artışı bu yüzden daireden daireye değişir.
Karşılaştırmanın adil olması için eski ve yeni tarafın aynı yöntemle değerlenmesi gerekir, yoksa ortaya çıkan fark maliklerden çok yöntemden gelir. Zemin katta dükkân varsa hesaba başka kalemler de girer, onu dükkân sahibinin alanını anlattığım vakada açtım.
Kentsel dönüşümde kazanım denkleştirmesi nasıl işler
Hibe bağımsız bölüm başına ayrıldığında ilk akla gelen, herkesin kendi payını almasıdır. Bu vakada eşit dağıtım farkı kapatmadı.
Ortak taban denkleştirmesinde bütün hibeler tek bir havuzda toplanır ve havuz, kazanımı en düşük daireden başlanarak dağıtılır. En alttaki daire bir üstündekinin seviyesine ulaşınca ikisi birlikte yükseltilir. Bu, havuz bitene kadar sürer.
Sonunda desteğe ihtiyaç duyan daireler aynı oranda buluşur, oranı bu tabanın üstünde kalan malikler ise kendi kazançlarıyla devam eder. Hangi modelin seçileceğine malikler karar verir. Bunun için iki modelin de aynı tabloda, daire daire görünmesi gerekir.
Uzlaşmanın bir de öbür ucu var. Dönüşümde anlaşma sağlanamayan maliklerin arsa paylarının satışı için de değer tespiti yapılır ve süreç tıkandığında esas alınan değer budur. Denkleştirme, iş o noktaya gelmeden malikler arasında kabul edilebilir bir paylaşım arar.
Teklif binanıza geldiğinde
- Teklifin her malike ne verdiğini metrekarenin yanında değer olarak da görün. Eski bölümün bugünkü değeri ile yeni dairenin tamamlandığındaki değeri ayrı ayrı yazılmalı.
- Şerefiyenin eski binada ve yeni projede aynı yöntemle uygulanıp uygulanmadığına bakın.
- Değerlerin tarihini kontrol edin. Teklif ile imza arasında aylar geçtiyse değerlerin güncel emsallerle yenilenmesi gerekebilir.
- Hibe ya da destek varsa dağıtım için birden fazla modeli aynı tabloda, daire daire isteyin.
- Binanızın süreçte nerede durduğunu görmek için Kentsel Dönüşümde Neredeyim? testini kullanabilirsiniz.
Binanıza gelen teklifi ve elinizdeki dağıtım tablosunu gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.