Mirasla ya da başka bir yolla ortak olunan bir binayı paylaşırken tartışma kolayca alan üzerine çıkabilir. Kimi tapudaki ve projedeki bölümü, kimi yıllardır kullandığı alanı esas almak ister. Miras paylaşımında taşınmaz değerlemesi, değerin hangi alana göre kurulduğunu baştan açık etmeyi ve kullanımın etkisini ayrıca göstermeyi gerektirir.
Paylaşım yalnızca satış değeriyle bitmez. Bina kira getiriyorsa gelirin nasıl bölüneceği de masaya gelir. Ümraniye'deki bir ailenin paylaşımında bu iki soruyu aynı tabloda cevapladım.
Durum
2024'te Ümraniye'de bir aile, ortak mülkiyetteki bir binadaki bir dükkânı ve dört daireyi paylaşacaktı. Tapuda, yıllar önce açılmış bir ortaklığın giderilmesi davasının şerhi duruyordu. Fiilî kullanım, onaylı projedeki bağımsız bölüm düzeninden uzaklaşmıştı.
Paylaşım değerlemesini aile adına yaptım. Miras ve mal paylaşımında yaklaşık 100 dosyada çalıştım.
Ne yaptım
Değeri onaylı projedeki yasal alanlara göre kurdum ve aile bu esas üzerinde anlaştı. Fiilî kullanımın değere etkisini ayrıca gösterdim.
Her bağımsız bölüm için satış değerinin yanına aylık kira değerini de koydum. Aile, kimin neyi alacağının yanında kira gelirinin nasıl bölüneceğini de konuşuyordu. Değer görüşü 13 sayfaydı.
Sonuç
Paylaşım, ailenin kendi anlaşmasıyla tamamlandı. Açılmış dava da sulhle sona erdi.
Yasal alan ve fiilî kullanım
Yasal alan, onaylı projede ve ruhsatta görünen alandır. Fiilî kullanım ise binanın bugün nasıl kullanıldığıdır.
Yıllar içinde bölümler birleştirilmiş, eklentiler yapılmış ya da kullanım amacı değişmiş olabilir. Değeri yasal alana göre kurmak, paylaşımın belgelere dayanan ortak bir ölçüden başlamasını sağlar.
Paylaşımda kimin hangi bölümü alacağı konuşulurken bölümlerin sınırı da belli olmalıdır. Fiilî kullanım onaylı projeden uzaklaşmışsa bu sınırın hangi belgeye göre çizileceği ayrıca konuşulur.
Onaylı proje çoğu zaman belediyenin imar arşivinde bulunur. Tapudaki kayıt ile projedeki bölüm düzeni karşılaştırılarak hangi bölümün hangi alana karşılık geldiği çıkarılır.
Kullanımın etkisini ayrıca göstermek de gerekir. Bir bölümün bugünkü kullanımı onu daha değerli ya da daha az değerli kılabilir. Bu etki ayrı yazıldığında aile, hangi farkın belgeden, hangisinin kullanımdan geldiğini görür.
Yasal olmayan bir kullanımın değerdeki payı kalıcı olmayabilir. Onaylı projeye aykırı bir eklenti ya da birleştirme, ileride bir satışta ya da kredi başvurusunda soru işareti doğurabilir. Onu değerin tabanına koymak yerine ayrıca göstermek bu yüzden daha sağlıklıdır.
Ruhsattaki alanın pazarlıkta nasıl kullanıldığını dükkân sahibinin alanını anlattığım vakada yazdım.
Miras paylaşımında taşınmaz değerlemesi ve ortaklığın giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar ortak mülkiyeti kendi aralarında sona erdiremediğinde gündeme gelir. Tapudaki dava şerhi, böyle bir davanın varlığını taşınmazın kaydında gösterir. Bu şerh, açık kaldığı sürece taşınmazın satışında da dikkate alınan bir kayıttır.
Paydaşlar dava açıldıktan sonra da anlaşabilir ve dava sulhle sona erebilir. Sulh, tarafların dava sürerken anlaşarak davayı sona erdirmesidir.
Dava yolunda paylaşım mahkemenin belirlediği biçimde yapılır ve taşınmazın bölünemediği durumlarda satış gündeme gelebilir. Anlaşma ise paylaşımın biçimini ailenin elinde tutar.
Paylar eşit olduğunda bile bölümler eşit olmayabilir. Dükkân ile daire ya da ön cephe ile arka cephe farklı değer taşıyabilir, eşit bir paylaşım için her bölümün değerini ayrı bilmek gerekir.
Satış değeri, bölümün bugün piyasada el değiştirebileceği değerdir. Kira değeri ise aynı bölümün aylık olarak getirebileceği kiradır. Bir bölümün satış değerindeki payı ile kira gelirindeki payı farklı olabilir ve tablo bunu yan yana gösterir.
Kira değeri, paylaşımdan sonra bölümünü kiraya verecek kişi için de bir başlangıç rakamıdır.
Anlaşmayı kolaylaştıran şeylerden biri, herkesin aynı tabloya bakabilmesidir. Paylaşım dosyalarında hukuki süreç avukatta kalır, ben değer tarafını hazırlarım. Kendi durumunuza kabaca bakmak için Mal Paylaşımında Adil Değer mi? testini kullanabilirsiniz.
Paylaşım davası sürerken
- Onaylı projeyi ve ruhsatı edinip bugünkü kullanımla karşılaştırın.
- Değerin hangi alana göre kurulduğunun raporda açıkça yazılıp yazılmadığına bakın.
- Fiilî kullanımın etkisinin ayrı gösterilip gösterilmediğini kontrol edin.
- Bina kira getiriyorsa her bölümün satış değerinin yanında kira değerini de isteyin.
- Tapudaki şerhleri ve açılmış davaları avukatınızla birlikte gözden geçirin.
Tapu kayıtlarını ve elinizdeki projeyi gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.