Bir alacak para yerine daireyle ödenecekse pazarlığın konusu dairelerin kaça sayılacağıdır. Proje henüz bitmemişse ve kat mülkiyeti kurulmamışsa bu soru daha da zorlaşır. Alacağın daireyle ödenmesinde değerleme, her dairenin konumunu, kullanılabilir alanını ve mülkiyet durumunu aynı tabloda hesaba katmayı gerektirir.
Masada birden fazla daire varsa her birinin değeri ayrı ayrı gerekçelendirilmelidir, çünkü taraflar toplamın yanında hangi dairenin kaça sayıldığını da konuşur. Aynı projedeki iki daire, metrekareleri yakın olsa bile farklı değerler taşıyabilir.
Durum
2026'da Pendik'te bir müteahhit firmanın başka bir firmayla ticari alacak uyuşmazlığı vardı. Ödeme, inşaatı süren projeden bağımsız bölüm verilerek yapılacaktı. Değerlemeyi müteahhit firma adına yaptım.
Proje peyzaj aşamasındaydı ve kat mülkiyetine henüz geçilmemişti. Bu durumdaki bir projede dairelerin kaça sayılacağı belirlenmeliydi.
Ne yaptım
İki blokta 12 bağımsız bölümü tek tabloda değerledim. Projeyi okuyarak her birinin bloktaki konumunu, katını ve cephesini ayrı ayrı hesaba kattım.
Dubleks bölümlerin çatı katı alanını ayrı hesapladım ve eğim nedeniyle faydalı alan oranıyla indirgedim. Bölgedeki yeni yapım emsallerini gerçekte kullanılabilir alan üzerinden karşılaştırdım.
Kat mülkiyetine henüz geçilmemiş olmasının ve teslim beklentisinin değere etkisini de raporda ayrıca belirttim. Rapor 15 sayfaydı.
Sonuç
Karşı tarafın da bir değerleme raporu vardı. Taraflar iki raporun ortalamasında uzlaştı ve dosya davaya gitmedi.
Raporu müteahhit firma adına hazırladım. Bir gayrimenkulün değeri kimin sorduğuna göre değişmez ve talep eden tarafın beklentisi raporun sonucunu belirlemez.
Toplu değerlemede konum ve faydalı alan
Aynı projedeki daireler aynı fiyatı taşımaz. Blok, kat ve cephe farkı her daireye ayrı bir değer verir. Toplu değerleme bu farkları aynı yöntemle çıkarır ve daireleri birbirine göre tutarlı biçimde sıralar.
Tek tablo, her dairenin aynı ölçütlerle aynı satırda okunmasını sağlar. Bir dairenin neden diğerinden yüksek sayıldığı da orada görünür.
Blok farkı, bir bloğun cadde, manzara ya da ortak alanlara göre konumundan doğabilir. Kat farkı çoğu zaman manzara ve ışıkla, cephe farkı ise güneş ve görünümle ilgilidir.
Proje okuma, bu farkları çizimden çıkarmak demektir. Vaziyet planı blokların konumunu, kat planları dairelerin cephesini ve büyüklüğünü gösterir. Daire henüz bitmemiş olsa da konumu projede bellidir.
Çatı katına uzanan dubleks dairelerde eğimli tavanın altında kalan kısmın bir bölümü ayakta kullanılamaz. Faydalı alan oranı, bu kısmı tam alan saymadan hesaba katmanın yoludur. Emsaller de aynı ölçüyle, kullanılabilir alan üzerinden karşılaştırılmalıdır.
Yeni yapım emsalleri, bölgede yeni tamamlanmış ya da satışta olan projelerdeki dairelerdir. İnşaatı süren bir projedeki daireyi eski bir binadaki daireyle karşılaştırmak, yapı yaşı ve standart farkını sonuca taşır.
Emsal ilanlarındaki alan ile değerlenen dairenin alanı aynı ölçüyle yazılmamış olabilir. Birinde brüt, ötekinde net alan yer alıyorsa karşılaştırmadan önce iki taraf aynı ölçüye getirilir. Aksi hâlde brüt alanı büyük görünen bir daire olduğundan değerli çıkabilir.
Alacağın daireyle ödenmesinde değerleme: mülkiyet ve teslim
Kat mülkiyetine geçilmemiş bir projede daireyi alan taraf, yapının tamamlanmasını ve kat mülkiyetinin kurulmasını bekler. Bu bekleyiş ve teslim beklentisi yüzünden daire, bitmiş ve tapusu hazır bir daireyle aynı değeri taşımayabilir. Etkiyi değerin içinde eritmek yerine raporda ayrıca yazmak, tarafların neyi kabul ettiğini görmesini sağlar.
Teslim beklentisi, dairenin ne zaman kullanılabileceği ya da satılabileceği sorusudur. Peyzaj aşamasındaki bir projede bu süre, kaba inşaatı süren bir projeye göre genellikle daha kısadır. Teslim beklentisi uzadıkça belirsizlik de artar ve bu, alıcının ödemeye razı olduğu bedele yansır.
Kullanılabilir alan ölçüsü yalnızca bu dosyaya özgü kalmadı. Aynı kullanılabilir alan ölçüsünü, kamu haczinin tek taşınmaza indirildiği başka bir dosyada da kullandım.
İki değerleme raporu arasında fark varsa kaynağı çoğu zaman yöntemdedir: emsal seçimi, alan ölçüsü ve düzeltmeler. Bu başlıklarla iki raporu yan yana okumak, farkın nereden geldiğini gösterir.
Raporların amacı ve muhatabı da farklı olabilir. İlk görüşmeden sonra verdiğim yazılı teklifte amaç, kapsam, değer esası ve raporun muhatabı yazar. Amaç değişirse rapor yeniden düzenlenir.
Alacak daireyle ödenecekse
- Verilecek dairelerin listesini blok, kat ve cephe bilgisiyle birlikte çıkarın.
- Dubleks ve çatı katlarında brüt alan yerine kullanılabilir alanın esas alınıp alınmadığına bakın.
- Kat mülkiyetinin durumu ve teslim beklentisinin değerde ayrıca gösterilip gösterilmediğini kontrol edin.
- Karşı tarafın da raporu varsa iki raporu yöntem başlıklarıyla yan yana okuyun.
- Raporun amacının ve muhatabının yazılı olduğuna bakın. Rapor başka bir amaçla kullanılacaksa yeniden düzenlenmesi gerekebilir.
Projedeki dairelerin listesini ve varsa elinizdeki raporu gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.