Bilanço dönemi yaklaşırken taşınmazların defterdeki değeri piyasadan geride kalmış olabilir. Güncel değere ihtiyaç duyulduğunda iki şey aynı anda istenir: her taşınmaz için savunulabilir bir değer ve bütün raporların yan yana konabilecek tek bir düzende olması. Portföy homojen değilse bilanço için gayrimenkul değerlemesi bu iki isteği birlikte karşılamak zorundadır.
Takvim dar olduğunda her taşınmaz için yaklaşım seçimi ile raporların ortak düzeni aynı anda yürütülmelidir. Her tipin kendi yaklaşımı, her raporun ise aynı düzeni olmalıdır. Ankara'daki bir portföyde bunu 17 taşınmaz için yaptım.
Durum
2024'te bir inşaat şirketi, bilançosundaki taşınmazların güncel piyasa değerine ihtiyaç duydu. Takvim dardı ve portföy homojen değildi.
Aralarında bir imalathane, inşaatı süren bir bina ve karma bir projede ofis vardı. Taşınmazların tamamı Ankara'daydı.
Değerlemeyi şirket adına, bilanço için yaptım. Raporu yalnızca yazılı amacı ve muhatabı için düzenlerim ve bu dosyada amaç bilançoydu.
Ne yaptım
Portföydeki üç tipi ayrı ele aldım, çünkü her biri ayrı yaklaşım istedi.
İmalathanede değeri belirleyen, bodrum katın cadde cephesinden bağımsız girişi ve arka cephedeki vitrin imkânıydı.
İnşaatı süren binada arsa değerini ve tamamlanma seviyesini ayrı ayrı hesapladım. Ofiste ticari bölümün doluluk riskini hesaba kattım.
Raporları tek numaralandırma ve tek formatla hazırladım ki bilançoda yan yana konabilsinler. Her rapor 10–13 sayfaydı ve hepsi aynı seriden numaralandı.
Bu süre o portföye özgüdür. İlk görüşmeden sonra yazılı teklif veririm, süre ve ücret işin kapsamına göre belirlenir.
Sonuç
17 taşınmaz, tamamı Ankara'da, 10 günde teslim edildi. Raporlar aynı seriden numaralanmış, bilançoda yan yana konacak biçimde hazırlanmıştı. Şirketin ifadesiyle, değeri düşük kalmış taşınmazlar bilançoda güncel değerine çekildi ve amortisman gideri arttı.
Tip bazlı yaklaşım ve tamamlanma seviyesi
Değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardan ikisi pazar ve maliyet yaklaşımlarıdır. Pazar yaklaşımı taşınmazı benzerlerinin fiyatlarıyla karşılaştırır. Maliyet yaklaşımı ise arsa değerine yapının bugünkü yapım maliyetini ekler ve bu maliyeti yapının yaşına ve durumuna göre düzeltir.
Bu portföyde ikisini de taşınmazın tipine göre kullandım. Benzer satışların az olduğu tiplerde maliyet yaklaşımı, emsali bol olan tiplerde pazar yaklaşımı öne çıkabilir.
Tamamlanma seviyesi, inşaatı süren bir yapının ne kadarının bittiğini gösterir. Böyle bir binada arsa değeri ile o güne kadar yapılmış kısmın değeri ayrı ayrı hesaplanır. Bitmiş bir binanın emsalleriyle doğrudan karşılaştırmak, henüz yapılmamış işi de hesaba almak olur.
Arsa değeri çoğu zaman bölgedeki emsal arsa satışlarıyla ve imar durumuyla birlikte değerlendirilir. Tamamlanan kısmın değeri ise yapının o güne kadarki maliyetinden ve durumundan hareketle bulunabilir.
Tipler arasındaki fark ayrıntıda da görünür. Bir imalathanede girişin ve cephenin kullanımı, bir ofiste ise doluluk değeri belirleyebilir. Karma projelerde ticari bölümlerin dolup dolmayacağı belirsiz olabilir ve bu risk değere yansır.
Doluluk riski, bir ticari bölümün kiracısız kalma ihtimalidir. Boş kalan bir ofis gelir üretmez ve alıcı bu ihtimali fiyata yansıtır.
Bilanço için gayrimenkul değerlemesinde tek format
Defterdeki değer, taşınmazın edinildiği dönemdeki bedeli yansıtıyor olabilir. Aradan geçen sürede piyasa değeri değiştiğinde bu kayıt güncel durumu göstermez ve güncel değer bu farkı kapatmak için istenir.
Bilançoda taşınmazlar yan yana durur. Raporlar farklı düzenlerde ve farklı numaralarla gelirse mali müşavirin bunları tek tabloda birleştirmesi zorlaşır. Tek numaralandırma ve tek format, her raporun aynı yerde aynı bilgiyi vermesini sağlar.
Seri raporlarda değer esasının ve temel varsayımların bütün raporlarda aynı biçimde yazılması, tablonun tutarlı okunmasını sağlar. Bir raporda kullanılan kavram ötekinde başka bir anlama gelmemelidir. Seri numarası da raporların hangi portföye ait olduğunu ve birbirine göre sırasını gösterir.
Muhasebe kaydını şirketin mali müşaviri yürütür. Değerleme raporu ona her taşınmazın güncel değerini ve bu değerin dayanağını verir. Amortisman gideri de bu değere bağlı olarak değişebilir ve muhasebe tarafındaki sonucu değerlendirmek mali müşavirin işidir.
Raporlarımı SPK ve BDDK mevzuatına uygun hazırlarım. Bugün düzenlediğim raporların gerçekliği üzerindeki kod ve karekodla doğrulanabilir. Bilançoyu inceleyen biri elindeki raporun bana ait olup olmadığını doğrulama sayfasından kontrol edebilir.
Bilanço kapanırken
- Portföyü tiplere ayırın. İmalathane, inşaatı süren bina ve ofis farklı yaklaşımlar isteyebilir.
- İnşaatı süren yapılar için güncel durumu gösteren belgeleri hazırlayın, tamamlanma seviyesi bunlara dayanır.
- Raporların tek numaralandırma ve tek formatla hazırlanmasını baştan isteyin.
- Kiracılı taşınmazlar varsa kira sözleşmelerini ve doluluk bilgisini ekleyin. Kiracıyla kira tespitine gidiyorsanız beş yılı dolan ticari kira vakasına bakabilirsiniz.
- Değerleme işini bilanço takviminin başında planlayın. Portföy büyüdükçe keşif ve belge toplama zaman alır.
Portföy listesini ve bilanço takviminizi gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.