Sosyal Güvenlik Kurumu bir firmanın taşınmazlarının tamamına haciz koyduğunda, borç tek bir taşınmazın değeriyle karşılanabilecek olsa bile bütün mülkler kayıt altında kalır. Müteahhit için bu taşınmazlar çoğu zaman satılacak stoktur ve haciz kaydı satışı, teslimi ve teminat göstermeyi zorlaştırır. SGK haczinde taşınmaz değerlemesi, haczin tek bir taşınmazda bırakılması talebinin dayanağını oluşturur: o taşınmazın kurum önünde savunulabilir değeri.
Talebin mantığı basit. Alacağı karşılayacak değerde bir taşınmaz haciz altında kalırsa diğerlerinin de bağlı tutulmasına gerek kalmayabilir. Bunu kurumun önüne koyacak olan da değerleme raporudur.
Durum
Maltepe'deki bu dosyada Sosyal Güvenlik Kurumu, bir müteahhit firmanın taşınmazlarının tamamına haciz koymuştu. Firma, haczin tek bir taşınmazda bırakılmasını ve diğerlerinin serbest kalmasını istiyordu.
Bunun için o taşınmazın kurum önünde savunulabilir bir değerinin belgelenmesi gerekiyordu. Değerlemeyi 2026'da firma adına, kuruma sunulmak üzere yaptım.
Ne yaptım
Yeni tamamlanmış bir binadaki dubleks bağımsız bölümü değerledim. Önce tapu takyidatını, ruhsat ve hakediş geçmişini rapora işledim.
Çatı katındaki bölümü eğim nedeniyle faydalı alan oranıyla hesapladım. Emsalleri, alacağın daireyle ödendiği vakada olduğu gibi kullanılabilir alan üzerinden karşılaştırdım.
Raporu kuruma sunulacak biçimde ve üzerindeki karekodla doğrulanabilir olarak düzenledim. Rapor 21 sayfaydı. Takyidat, belgeler, emsaller ve alan hesabı aynı raporda yer aldı.
Sonuç
Kurum, haczi tek taşınmazda bırakıp diğerlerinden kaldırmayı kabul etti. Firmanın kalan mülkleri serbest kaldı.
Takyidat ve teminat değeri
Takyidat, tapu kaydındaki haciz, ipotek, şerh ve beyan gibi kısıtlamaların genel adıdır. Kuruma sunulan bir raporda bu kayıtların eksiksiz görünmesi, değerin hangi hukuki durumdaki taşınmaza ait olduğunu gösterir. Tapu kaydı rapor tarihine yakın bir tarihte alınmalıdır, çünkü takyidat zamanla değişebilir.
Ruhsat ve hakediş geçmişi de yapının hangi belgelerle ve hangi aşamalardan geçerek tamamlandığını ortaya koyar. Bu belgelerden ruhsat yapının yasal çerçevesini, hakediş kayıtları ise inşaatın aşama aşama nasıl ilerlediğini gösterir. Yeni tamamlanmış bir binada bu belgeler yapının durumunu doğrudan anlatır.
Burada aranan, o taşınmazın alacağa karşı teminat olarak gösterilebilecek değeridir. Bu değerin savunulabilir olması için emsallerin, alan ölçüsünün ve düzeltmelerin raporda izlenebilmesi gerekir. Teminat değerinde iyimser bir rakam işe yaramaz, savunulabilir değer kurumun kendi incelemesinde de dayanağıyla birlikte okunabilen değerdir.
Raporu kurumda okuyan kişi değerleme uzmanı olmayabilir. Her adımın sade bir dille ve sırayla yazılması, raporun o masada da anlaşılmasını kolaylaştırır.
Dubleksin üst katı çatı katındaysa eğimli tavanın altındaki kısmın bir bölümü ayakta kullanılamaz. Faydalı alan oranı bu kısmı kullanılabilirliğine göre hesaba katar. Alanın tam mı, bu oranla mı sayıldığı sonucu doğrudan etkiler.
Yeni tamamlanmış bir dubleksin emsalleri, bölgede yeni yapılmış ve benzer büyüklükteki dairelerdir. Eski bir binadaki daireyle karşılaştırmak, yapı yaşı ve standart farkını sonuca taşır.
Haczin bırakılacağı taşınmazın seçimi de önemlidir. Belgeleri tam ve alanı tartışmasız bir taşınmazın değeri kurum önünde daha kolay savunulur. Savunulabilir bir değeri yüksekliği ya da düşüklüğü belirlemez, dayanağı belirler.
SGK haczinde taşınmaz değerlemesi ve doğrulama
SGK, belediye ve benzeri kurumlara sunulan değer tespitleri hazırlıyorum, alacak ve teminat dosyaları da bunun içinde. Bu raporları okuyan kurumdur, bu yüzden her rakamın dayanağı raporda izlenebilir olmalıdır.
İlk görüşmeden sonra verdiğim yazılı teklifte amaç, kapsam, değer esası ve raporun muhatabı yazar. Bu dosyada rapor kuruma sunulacaktı ve biçimi de buna göre düzenlendi.
Kuruma sunulan raporda ikinci bir soru, belgenin kime ait olduğudur. Raporlarımın gerçekliği, üzerindeki kod ve karekodla onurbildirici.com üzerinden doğrulanabilir.
Elindeki belgenin bana ait olup olmadığını isteyen herkes rapor doğrulama sayfasından kontrol edebilir. Kurumdaki görevli için bu, raporu hazırlayan kişiye ayrıca ulaşmadan yapılabilecek bir kontroldür.
Raporlarımı SPK ve BDDK mevzuatına uygun hazırlarım. RICS profesyonel üyesi olarak mesleki davranış kurallarına ve tarafsızlık yükümlülüğüne tabiyim. Raporu firma adına hazırladım, ama talep eden tarafın beklentisi raporun sonucunu belirlemez.
Taşınmazlarınızda kamu haczi varsa
- Haciz altındaki taşınmazların listesini ve her birinin güncel tapu kaydını çıkarın.
- Haczin bırakılması istenecek taşınmazın ruhsat ve hakediş geçmişini bir araya getirin.
- Çatı katı ya da dubleks varsa alanın kullanılabilir alan üzerinden hesaplanıp hesaplanmadığına bakın.
- Kuruma sunulacak raporun doğrulanabilir olup olmadığını kontrol edin.
- Mali müşavirinizle haczin satış ve finansman takvimine etkisini birlikte değerlendirin.
Haciz kayıtlarını ve taşınmaz listesini gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.