Ticari kira sözleşmesinde beş yıl dolduğunda ödenen kira ile piyasa kirası birbirinden uzaklaşmış olabilir. Beş yılı dolan ticari kirada kira tespiti, bu mesafenin ne kadar olduğunu ve neye dayandığını ortaya koyar. Dükkân birden fazla bölümün birleşmesinden oluşuyorsa hesap tek bir metrekare kirasıyla kurulamaz.
Türk Borçlar Kanunu m. 344'e göre beş yıl dolduğunda yeni kira yılının kirası belirlenirken TÜFE'deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kiralar birlikte göz önünde tutulur ve kira hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Emsal kiraların dükkâna nasıl uyarlandığı bu yüzden önem kazanır. Mülk sahibi bir şirket için bu rakam, kira gelirinin yanında taşınmazın bilançodaki değerini de ilgilendirebilir.
Durum
Kadıköy'de cadde üzerindeki iki dükkân birleştirilip kurumsal bir kiracıya kiralanmıştı. Sözleşmedeki beş yıllık süre dolmuş, kira tespit davası açılmıştı. 2024'te mülk sahibi firma benimle çalıştı ve onun adına uzman görüşü hazırladım.
Kiracı iki bölümü tek dükkân olarak kullanıyordu. Kiralanan alanda zemin katın yanında bodrum ve ön kullanım alanı da vardı ve kira bu bütünün tamamı için ödeniyordu.
Ne yaptım
Birleşik kullanımda kira tek bir zemin kat alanından hesaplanamaz. Zemin, bodrum ve yönetim planının bağımsız bölüme tanıdığı ön kullanım alanı ayrı ağırlıklarla hesaba girer.
Emsal dükkân kiralarını da aynı katsayılarla indirgeyip metrekare kirasına çevirdim. Bodrum katına araç yanaşabilmesi ve ön kullanım imkânı gibi o bölgede fiyatı belirleyen ayrıntıları ayrıca değerlendirdim.
Kirayı iki tarih için ayrı ayrı hesapladım: bugün ve sözleşmenin beş yılı doldurduğu tarih. Uzman görüşü 17 sayfaydı.
Sonuç
Kiracı, hesapladığım kiranın yaklaşık yarısını ödüyordu. Mahkeme, uzun süreli kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygulayarak kirayı hesapladığım boş olması durumundaki kira bedelinin yaklaşık 0,9 katı olarak belirledi.
Belirlenen kira, hesapladığım piyasa kirasına yakın kaldı.
Beş yılı dolan ticari kirada kira tespiti ve alan ağırlığı
Bir dükkânın bütün metrekareleri aynı kirayı getirmez. Caddeden görünen ve müşterinin girdiği zemin kat, alanın en değerli kısmıdır. Bodrum çoğu zaman depo ya da yardımcı alan olarak kullanılır.
Ön kullanım alanı ise dükkânın önündeki alandır. Yönetim planı, kat mülkiyetli bir binada bu alanın kullanımını belirli bir bağımsız bölüme tanıyabilir.
Alan ağırlıklandırmada her kısım bir katsayıyla zemin kat cinsine çevrilir ve kira bu ağırlıklı alan üzerinden hesaplanır. Bodrum için seçilen katsayı, bodrumun bir metrekaresinin zemin katın bir metrekaresine göre ne kadar kira getirdiğini ifade eder. Böylece büyük bir bodrumu olan dükkân ile yalnızca zemin katı olan dükkân aynı ölçüyle karşılaştırılabilir.
Ağırlıklı alan, dükkânın kira getiren büyüklüğünü anlatır. Fiziksel metrekare ile ağırlıklı metrekare bu yüzden farklı sayılardır.
Emsallere de aynı katsayılar uygulanmalıdır. Emsal dükkânın bodrumu ya da ön alanı başka bir ölçüyle sayılırsa iki dükkân aynı birimle karşılaştırılmamış olur. Katsayıların ne olduğu ve neden seçildiği raporda yazılı olmalıdır.
Birleşik bir dükkânın emsalleri de büyüklüğü ve kullanımı benzer dükkânlar arasından seçilmelidir. Küçük bir dükkânın metrekare kirası, büyük bir dükkâna olduğu gibi uygulanamayabilir. Kiracının kurumsal olması ise piyasa kirasının hesabında alanın ve emsallerin yerini almaz.
Katsayı tek başına yetmez. Bodruma araç yanaşabilmesi ya da önde kullanılabilir bir alan bulunması, bazı bölgelerde kirayı belirleyen ayrıntılardır ve ayrıca değerlendirilir.
İki tarih ve hakkaniyet indirimi
Güncel kira ile beş yılın dolduğu tarihteki kira ayrı rakamlardır. Dava sürerken zaman geçtiği için ikisini ayrı hesaplamak, dosyada hangi tarih konuşulursa konuşulsun elde bir karşılık bulunmasını sağlar. Bugünkü emsalleri geçmiş bir tarihe taşımayı konut kirasındaki bir vakada ayrıntılı anlattım.
Mahkemeler uzun süreli kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Belirlenen kira bu nedenle hesaplanan piyasa kirasının altında kalabilir. Bu vakada da karar ile hesapladığım kira arasındaki fark bu indirimden geliyordu.
Mülk sahibi açısından uzman görüşünün işi, piyasa kirasını ve dayanağını dosyaya eksiksiz koymaktır. Hakkaniyetin nasıl uygulanacağı mahkemenin takdirindedir.
Hangi tarihin esas alınacağı hukuki bir sorudur ve avukatın alanıdır. Kira tespit dosyalarına HMK m. 293 kapsamında hazırladığım uzman görüşlerinde benim işim, iki tarihin kirasını da dayanağıyla birlikte hazır etmektir.
Kira tespitine gidiyorsanız
- Sözleşmenin başlangıç tarihini ve beş yılın dolduğu tarihi netleştirin. Güncel kira ile o tarihteki kira ayrı rakamlardır.
- Kiralanan alanın zemin, bodrum ve ön kullanım olarak nasıl dağıldığını çıkarın.
- Ön kullanım hakkının yönetim planında yazılı olup olmadığına bakın.
- Emsal kiraların dükkânınızla aynı katsayılarla indirgenip indirgenmediğini kontrol edin.
- Dosyaya bir kira raporu girdiyse itiraz süresinin tebliğden itibaren iki hafta olduğunu takviminize işleyin.
Kira sözleşmesini ve varsa dosyadaki raporu gönderin, bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.