Dosyaya bir kira raporu girdiyse itiraz süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Bu sürede raporun bulduğu kiranın neye dayandığını görmeniz gerekir: hangi emsaller seçilmiş, nasıl düzeltilmiş, kira hangi tarihe göre hesaplanmış. Kira tespit davasında uzman görüşü, bu soruları dosyadaki raporun yöntemi üzerinden tek tek ele alır ve aynı taşınmaz için bağımsız bir hesap ortaya koyar.
HMK m. 293 kapsamındaki uzman görüşü, tarafın dava konusu hakkında kendi seçtiği bir uzmandan aldığı görüştür. Böyle bir görüşün işe yaraması için yöntemin adım adım izlenebilmesi gerekir.
Durum
2025'te Maltepe'deki bir kira tespit davasında alınan rapor, deniz manzaralı bir dubleks için geçmiş bir tarihteki aylık kirayı belirlemişti. Ev sahibi, dosyadaki raporun yöntemini inceletmek istedi ve onun adına HMK m. 293 kapsamında uzman görüşü hazırladım. Dosyadaki rapor ile uzman görüşü aynı soruya cevap veriyordu: bu taşınmazın o tarihteki aylık kirası neydi?
Taraf adına çalışmak sonucu değiştirmez. Bir gayrimenkulün değeri kimin sorduğuna göre değişmez ve talep eden tarafın beklentisi raporun sonucunu belirlemez.
Görüşte önce yöntemi, sonra rakamı yazarım. Rakamı okuyan kişi, oraya hangi adımlarla varıldığını aynı sayfada görebilmelidir.
Ne yaptım
Yöntemi üç adımda kurdum. İlki emsal düzeltmeydi. Bugünün kiralık emsallerini topladım, her birini manzara ve iç tefriş farkı için düzelterek metrekare kirasına çevirdim.
İkinci adım geçmişe taşımaydı. Tespit tarihi geçmişte olduğu için bugünkü birim kiraları iki ayrı endeksle o tarihe geri götürdüm: Merkez Bankası konut fiyat endeksi ve TÜFE. İki sonucun ortalamasını aldım.
Üçüncü adım faydalı alandı. Çatı katındaki bölümü tam alan saymadım, eğim nedeniyle faydalı alan oranıyla hesaba kattım. Uzman görüşü 11 sayfaydı.
Sonuç
Aynı taşınmaz için aynı tarihte bulduğum aylık kira, dosyadaki raporun 2,1 katıydı. Uzman görüşünde emsal seçimini, manzara ve tefriş düzeltmelerini ve geçmiş tarihe endekslemeyi mahkemenin satır satır izleyebileceği biçimde gösterdim.
İki rakam arasındaki farkı yöntemle anlattım. Hangi emsalin neden seçildiği, her düzeltmenin yönü ve tarihe taşımanın hangi endeksle yapıldığı görüşte ayrı ayrı yazılıydı.
Kira tespit davasında uzman görüşü neye bakar
Mesleğe lisanslı değerleme kuruluşlarında başladım ve o yıllarda yaklaşık üç bin raporun denetimini yaptım. Bir rapor elime geldiğinde önce rakamın neye dayandığına bakarım.
Emsal, değerlenen taşınmaza benzeyen ve kirası bilinen başka bir taşınmazdır. Hiçbir emsal birebir aynı olmaz.
Manzarası ya da iç tefrişi farklı bir daire aynı kirayı getirmez. Bu yüzden her emsalin birim kirası bu farklar için artırılır ya da azaltılır. Düzeltmenin yönü ve gerekçesi raporda görünmelidir, yoksa okuyan kişi sonuca nasıl varıldığını izleyemez.
Emsal seçimi de sonucu etkiler. Konumu, tipi ve büyüklüğü değerlenen taşınmaza ne kadar yakınsa gereken düzeltme o kadar az olur. Emsallerin tarihi de önemlidir, bugünün emsalleri kullanılıyorsa tespit tarihine nasıl taşındıkları ayrıca gösterilmelidir.
Alan da aynı dikkati ister. Dubleks bir dairede iki kat birlikte kiralanır, ama üst kat çatı katındaysa alttaki katla aynı kullanımı sunmayabilir. Eğimli tavanın altında kalan kısmın bir bölümü ayakta kullanılamaz.
Bu kısmı düz bir kat gibi tam saymak toplam kirayı şişirebilir. Faydalı alan oranı, kullanılabilir kısmı hesaba katmanın yoludur.
Geçmiş tarihe endeksleme
Kira tespit dosyalarında tespit tarihi çoğu zaman rapor tarihinden öncedir, çünkü dava sürerken zaman geçer. Bugün toplanan emsaller ise bugünün kirasını gösterir. Bu yüzden bugünkü birim kira bir endeksle tespit tarihine geri götürülür.
Konut fiyat endeksi satış fiyatlarını izler, TÜFE ise genel fiyat düzeyini. Hiçbiri tek başına o taşınmazın kirasındaki değişimi ölçmez. İki endeksle ayrı ayrı hesaplayıp ortalamasını almak, sonucu tek bir endeksin seyrine bağlı bırakmaz.
Endekslerin kaynağı ve kullanılan dönem raporda yazılı olmalıdır ki okuyan kişi aynı hesabı kendisi de yapabilsin. Geçmiş bir dönemin kirası uyarlama ve ecrimisil dosyalarında da sorulabilir. Ticari kirada beş yıl dolduğunda hesaba başka kalemler girer, onu beş yılı dolan ticari kira vakasında anlattım.
Dosyaya kira raporu girdiyse
- Tebliğ tarihini not edin. Rapora itiraz süresi tebliğden itibaren iki haftadır ve raporu ne kadar erken gönderirseniz uzman görüşü o kadar rahat yetişir.
- Raporda emsallerin tek tek listelenip listelenmediğine ve her birine hangi düzeltmenin neden yapıldığına bakın.
- Kiranın hangi tarih için belirlendiğini ve bugünkü emsallerin o tarihe hangi endeksle taşındığını kontrol edin.
- Rapordaki alanın tapu, proje ya da ölçüm gibi hangi kaynağa dayandığını görün.
- Çatı katı, dubleks ya da eğimli alan varsa alanın tam mı, faydalı alan oranıyla mı sayıldığına bakın.
Dosyaya giren raporu gönderin, yöntemine bakayım. Ne gerektiğini, ücretini ve süresini yazarım.